A aquisição de imóveis no Brasil por estrangeiros é perfeitamente legal e relativamente simples quando se trata de imóveis urbanos. No entanto, existem restrições importantes — especialmente para propriedades rurais — e exigências documentais e cambiais que precisam ser cumpridas para que a compra seja válida, registrável e permitida a eventual remessa dos recursos ao exterior quando da venda futura.

Ignorar essas regras não é apenas um risco jurídico abstrato: pode significar a nulidade do negócio, a impossibilidade de repatriar o capital investido ou a autuação por evasão cambial. Entender o regime jurídico aplicável é, portanto, o primeiro passo de qualquer aquisição imobiliária por estrangeiro no Brasil.

Imóveis urbanos: liberdade com documentação adequada

Para imóveis urbanos — apartamentos, casas, salas comerciais, galpões industriais — não há restrição legal à aquisição por pessoa física ou jurídica estrangeira. O estrangeiro não residente pode comprar um imóvel urbano no Brasil desde que possua CPF ativo e utilize recursos cambialmente regularizados, isto é, ingressados no país por meio do sistema financeiro com o correspondente contrato de câmbio registrado.

A escritura pública de compra e venda é lavrada pelo tabelião de notas brasileiro e o registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis competente — exatamente como ocorre para compradores brasileiros. Não há qualquer diferenciação no título de propriedade: o estrangeiro torna-se proprietário pleno com todos os direitos e obrigações inerentes.

Imóveis rurais: restrições severas que exigem atenção

O quadro muda radicalmente quando se trata de propriedades rurais. A Lei 5.709/1971, regulamentada pelo Decreto 74.965/1974, impõe limitações expressas à aquisição de terras rurais por estrangeiros pessoas físicas e por pessoas jurídicas brasileiras controladas por estrangeiros. As principais restrições são:

• Limite por módulo de exploração indefinida (MEI): o estrangeiro não pode adquirir mais de 50 módulos fiscais de terra rural por município, nem mais de três módulos fiscais em área contígua;
• Limite nacional por país de origem: a soma das terras rurais adquiridas por nacionais de um mesmo país não pode ultrapassar 25% da área total do município;
• Autorização do INCRA: acima de determinados limites, a aquisição depende de autorização prévia do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária;
• Áreas de fronteira e segurança nacional: aquisições em faixa de fronteira (150 km da linha de divisa do Brasil) por estrangeiros ou empresas sob controle estrangeiro estão sujeitas a restrições adicionais previstas na Lei 6.634/1979.

A interpretação dada pelo Parecer AGU/LA-01/2010, vinculante para a administração pública, estendeu as restrições da Lei 5.709/1971 às pessoas jurídicas brasileiras cujo controle societário pertença a estrangeiros — o que afeta diretamente estratégias de aquisição rural por meio de holdings nacionais.

O ingresso dos recursos e o registro cambial

Para que o estrangeiro possa repatriar os valores obtidos na venda futura do imóvel, os recursos utilizados na compra devem ter ingressado no Brasil de forma regular, com contrato de câmbio celebrado junto a instituição financeira autorizada pelo Banco Central. O registro desse ingresso é feito no sistema RDE-ROF (para empréstimos e operações financeiras) ou no SISBACEN, dependendo da natureza da operação.

Sem esse registro, o estrangeiro fica impossibilitado de remeter ao exterior, no futuro, o produto da venda do imóvel — ficando sujeito apenas às regras de pagamento em reais no mercado interno. Esse ponto é frequentemente ignorado por quem compra imóvel no Brasil sem assessoria especializada e só percebe o problema no momento da venda.

Tributação na aquisição e na venda

Na aquisição, o comprador paga o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), de competência municipal, com alíquotas que variam entre 2% e 4% sobre o valor venal do imóvel — sem distinção entre compradores nacionais e estrangeiros.

Na venda futura, o ganho de capital apurado pelo estrangeiro não residente sujeita-se à tributação pelo IRRF com alíquotas progressivas entre 15% e 22,5% sobre o ganho líquido (art. 21 da Lei 8.981/1995 c/c Instrução Normativa RFB nº 1.455/2014). O recolhimento é de responsabilidade do adquirente brasileiro, que deve reter e recolher o imposto no momento do pagamento. Quando o vendedor for pessoa jurídica estrangeira, aplicam-se regras específicas de preços de transferência e CSLL que devem ser avaliadas caso a caso.

Estratégias de estruturação para o investidor imobiliário estrangeiro

Dependendo do volume e do perfil do investimento, pode ser mais vantajoso adquirir imóveis por meio de uma pessoa jurídica constituída no Brasil (Ltda. ou S.A. com capital estrangeiro), o que simplifica a gestão tributária, facilita o financiamento bancário e permite a estruturação de portfólios imobiliários com gestão centralizada. Essa estrutura também pode oferecer vantagens em termos de successão e transferência de patrimônio.

Outra alternativa são os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), que permitem ao estrangeiro exposição ao mercado imobiliário brasileiro com liquidez e diversificação, sujeitos a regras tributárias próprias para investidores não residentes.

"A compra de um imóvel no Brasil pode ser o primeiro passo de um investimento duradouro no país — desde que feita com a documentação e o planejamento cambial corretos desde o início."

Como o escritório pode ajudar

O Falcone & Perruci Advogados assessora investidores estrangeiros em todas as etapas da aquisição imobiliária no Brasil: due diligence do imóvel, análise das restrições aplicáveis, estruturação do ingresso cambial, elaboração e revisão da escritura, acompanhamento do registro e planejamento tributário da operação. Entre em contato para uma consulta inicial.