Nem todo comprador que enfrenta o atraso da construtora quer continuar esperando. Às vezes, o atraso já dura um ano, dois anos — e o comprador simplesmente quer sair do negócio, receber de volta o que pagou e seguir em frente. Esse direito existe, é garantido pela lei e pela jurisprudência consolidada do STJ, e o processo para exercê-lo é mais direto do que muitos imaginam.

O direito de resolver o contrato por inadimplemento da construtora

Quando a construtora descumpre a obrigação de entregar o imóvel no prazo — superado o prazo contratual e, se previsto, os 180 dias de tolerância da Lei 13.786/2018 — configura-se o inadimplemento contratual grave, que autoriza o comprador a resolver o contrato com base no art. 475 do Código Civil: "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento."

A resolução por inadimplemento da construtora é fundamentalmente diferente do distrato voluntário por iniciativa do comprador. Quando o comprador decide desistir do negócio por razões próprias (mudança de situação financeira, desistência pessoal), aplica-se o regime da Lei 13.786/2018, que permite à construtora reter entre 25% e 50% das parcelas pagas. Quando a construtora é quem descumpre, o quadro é completamente diferente: o comprador tem direito à devolução integral de tudo o que pagou, corrigido monetariamente.

O que o STJ diz sobre a devolução integral

O Superior Tribunal de Justiça pacificou essa questão em diversas oportunidades. O leading case é o REsp 1.300.418/SC, julgado pela Segunda Seção sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 561), que fixou a seguinte tese:

"Em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, é cabível a restituição integral das parcelas pagas pelo promitente-comprador, devidamente corrigidas monetariamente."

A correção monetária deve ser aplicada desde cada pagamento realizado — não apenas sobre o total — e o índice a utilizar é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) durante o período de obras e o IGPM ou IPCA a partir da data prevista para entrega, conforme orientação jurisprudencial consolidada. Sobre o valor corrigido, o STJ admite a incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação da construtora na ação.

E a cláusula contratual que prevê retenção?

Muitos contratos de compra de imóvel na planta trazem cláusulas que preveem retenção de percentual sobre os valores pagos "em caso de rescisão", sem distinguir se a causa é culpa do comprador ou da construtora. O STJ é claro: essas cláusulas são inaplicáveis quando a resolução se dá por inadimplemento da construtora. Trata-se de cláusula abusiva nos termos do art. 51, II e IV, do CDC, que desequilibra excessivamente a relação em detrimento do consumidor.

Também são nulas as cláusulas que tentam limitar o índice de correção monetária da restituição (por exemplo, corrigindo apenas pelo IGP-M e não pelo INCC durante a fase de obras) ou que impõem prazos excessivamente longos para pagamento da devolução. O TJMG tem sistematicamente afastado essas cláusulas em ações de compradores mineiros.

O comprador pode ficar com o imóvel E pedir indenização?

Sim. A resolução do contrato é uma das opções do comprador — não uma obrigação. O art. 475 do Código Civil assegura ao lesado a possibilidade de escolher entre exigir o cumprimento do contrato (manutenção do negócio com indenização pelo atraso) ou pedir a resolução (desfazimento do contrato com restituição integral). Essa escolha pertence exclusivamente ao comprador e pode ser exercida a qualquer tempo durante a vigência do contrato.

Na prática, a decisão entre manter ou rescindir o contrato depende de variáveis concretas: quanto o imóvel valorizou desde a assinatura, qual o custo de oportunidade do capital investido, se o comprador ainda tem interesse no imóvel, e qual a situação financeira e operacional da construtora. Uma análise econômica e jurídica do caso é fundamental antes de tomar essa decisão.

Como ocorre a devolução na prática: à vista ou parcelada?

Essa é uma questão frequentemente debatida judicialmente. A construtora, em geral, tenta condicionar a devolução ao "regime de obra concluída" ou parcelar o reembolso em 24 a 60 meses. O STJ, porém, tem fixado que a devolução deve ser feita de forma imediata — ou seja, em parcela única, com correção monetária e juros — não havendo autorização legal para que a construtora utilize o dinheiro do comprador como capital de giro durante anos após a resolução do contrato.

Decisões do STJ, como no AgInt no AREsp 1.597.474/SP, reforçam que o parcelamento forçado da restituição configura enriquecimento sem causa da construtora e pode ser afastado pelo juiz independentemente de previsão contratual em sentido contrário.

Indenizações adicionais na resolução por culpa da construtora

A restituição integral é o piso, não o teto. Na mesma ação de resolução, o comprador pode cumular os seguintes pedidos:

• Devolução de todas as parcelas pagas, com correção monetária desde cada pagamento;
• Juros moratórios de 1% ao mês sobre o total a ser restituído;
• Lucros cessantes correspondentes ao período de atraso (aluguel que o imóvel renderia);
• Danos morais pelo descumprimento e pela angústia gerada;
• Devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem, se incluída no preço cobrado pela construtora — conforme Tema 938 do STJ.

"A rescisão por culpa da construtora não é derrota do comprador — é o exercício de um direito. E a lei garante que esse direito venha acompanhado da reparação integral."

Próximos passos

O processo judicial para rescisão e restituição em casos de atraso é relativamente direto, mas exige boa documentação e fundamentação técnica para afastar as defesas padronizadas das construtoras. O Falcone & Perruci Advogados tem experiência consolidada na representação de compradores nessas ações. Entre em contato para uma análise do seu contrato e do melhor caminho para o seu caso.